الفصل الأول – الحجز التنفيذي

المبحث الرابع

حجز الأموال غير المنقولة في يد المدين وبيعها

تتميز إجراءات التنفيذ الجبري لحجز الأموال غير المنقولة وبيعها بصفات خاصة، تعود إلى ما يأخذه المشرع في الاعتبار من مصالح تتعلق بالمال محل التنفيذ، أو بالمدين أو بأصحاب الحقوق، لذلك جعل التنفيذ على العقار في مرحلة تالية في الترتيب بعد التنفيذ على النقود وعلى منقولات المدين تحت يده ولدى الغير. كما منح المدين فرصة جديدة ليقوم بالوفاء بما عليه من ديون ليتخلص من التنفيذ ويصون عقاره، لذلك أحاط بيع هذه الأموال بشكلية مفرطة مراعاة لهذه الاعتبارات.

وحجز الأموال غير المنقولة يكون بطلب من الدائن وهو يتطلب دراسة إجراءات حجز هذه الأموال أولا، ثم إجراءات بيعها ثانيا، ثم الآثار التي تترتب على البيع ثالثا.

المطلب الأول:إجراءات حجز الأموال غير المنقولة

المطلب الثاني: إجراءات بيع الأموال غير المنقولة

المطلب الثالث: الآثار التي تترتب على البيع.

المطلب الأول

إجراءات حجز الأموال غير المنقولة

تضمن قانون التنفيذ أحكاما خاصة يجب على دائرة التنفيذ مراعاتها عند إجراء الحجز على الأموال غير المنقولة للمدين هي على النحو التالي:

أولا: طلب الدائن التنفيذ على الأموال غير المنقولة.

وفق المادة (110) من قانون التنفيذ يكون التنفيذ على أموال المدين غير المنقولة بناء على طلب من الدائن مقدم لقاضي التنفيذ المختص.

ويجب أن يتضمن طلب الدائن البيانات التالية:

  1. بيان نوع السند التنفيذي وتاريخه.
  2. مقدار الدين المطلوب الوفاء به
  3. تاريخ تبليغ السند للمدين وإنذاره بالوفاء.
  4. بيان وصف الأموال غير المنقولة المراد حجزها بذكر موقعها ومساحتها وحدودها وأرقامها وغير ذلك مما يفيد في تعيينها وفقا للقوانين السارية.

وللدائن الذي يجهل عقارات مدينه الحق في استصدار قرار من قاضي التنفيذ للبحث والتحري عن أية أموال غير منقولة يملكها الدائن (يقصد المدين) لدى الجهات المختصة، كدائرة تسجيل الأراضي ودائرة ضريبة الأملاك.

وبناء على طلب الحجز المقدم من الدائن، يصدر قاضي التنفيذ قرارا بالحجز على العقار، وتخطر دائرة التنفيذ الجهة ذات الشأن؛ أي المسجل لديها تلك الأموال غير المنقولة بهذا القرار لتضع إشارة على قيد تلك الأموال يفيد بوقوع الحجز عليها؛ منعا من إفراغها لآخر، ولتوضح في جوابها ماهية القيود التملكية المتعلقة بتلك الأموال. كأن تكون مرهونة رهنا رسميا أو محجوزة حجزا تحفظيا أو تنفيذيا، أو مقررا عليها حقوق ارتفاق أو حقوقا عينية أخرى كحق سكنى أو انتفاع، أو غير ذلك من القيود المسجلة بصحيفة العقار.

ثانيا: وجوب تسجيل قرار الحجز في سجل الأموال غير المنقولة ولو لم تكن مسجلة.

نصت المادة (111) من قانون التنفيذ على أنه:

  1. يجوز حجز وبيع أموال المدين غير المنقولة الجائز حجزها قانونا وفاء لدين محكوم به أو مربوط بسند واجب التنفيذ ولو لم تكن مسجلة في دوائر التسجيل على أن تراعى الشروط الآتية:
  1. أن يطلب الدائن إلى دائرة الأراضي تسجيل الأموال غير المنقولة باسم المدين.
  2. أن تقيد دائرة تسجيل الأراضي الطلب في سجل خاص بعد أن يقدم لها الدائن صورة مصدقة من الحكم أو السند الذي بيده وأي أوراق أو سندات أخرى يطلبها مدير الأراضي مع دفع الرسوم الواجبة.
  3. يجري التحقيق في تصرفات المدين المراد التنفيذ عليه على الوجه المحدد في القوانين والأنظمة المتعلقة بمعاملات التسجيل الجديدة.
  4. يباشر بعد ذلك التنفيذ على هذه الأموال وفقا للإجراءات المنصوص عليها في هذا القانون وتخصم دائرة التنفيذ من ثمنها ما أنفقه الدائن على معاملات التسجيل وتقوم بسداده له.

ثالثا: وجوب تبليغ المدين بورقة إخبار بمعاملة الحجز بعد إتمام إجراءات تسجيل الحجز.

نصت المادة (112) من قانون التنفيذ على أنه: تبلغ دائرة التنفيذ المدين بورقة إخبار بالمعاملات الواقعة استنادا إلى المادتين السابقتين وتخطره بأنه إذا لم يبادر إلى سداد دينه خلال شهر من تاريخ تبليغه بورقة الإخطار فإنها ستباشر بالتنفيذ لبيع الأموال غير المنقولة المحددة بورقة الإخطار.

رابعا: وضع دائرة التنفيذ يدها على العقار.

وفق المادة (113/1) من قانون التنفيذ إذا انتهت مدة الشهر الممنوحة للمدين دون أن يقوم بسداد دينه تقوم دائرة التنفيذ بمعاملة وضع اليد على العقار. وذلك بانتقال مأمور الحجز إلى المحل الموجود فيه المال غير المنقول وتنظيم محضر في مكانه بحضور شهود يسمى محضر وضع اليد، ويجب أن يتضمن هذا المحضر ما يلي:

  1. نوع المال غير المنقول المحجوز عليه (أرض؛ مبنى … أو غير ذلك).
  2. أوصاف هذا المال بما يميزه عن غيره.
  3. حدوده ومقدار مساحته واسم الحي الكائن فيه أو القرية ورقمه.
  4. مشتملاته كأن يكون أرضا فيها أشجار أو مزروعات فيذكرها ويبين زمن نضج ثمارها. أو بناء يبين أسماء الأشخاص الساكنين فيه؛ وماهية العقود التي يستندون إليها في وجودهم فيه.
  5. القيمة المقدرة للمال المحجوز بحسب تقدير مأمور الحجز مع خبير أو أكثر.
  6. توقيع مأمور الحجز والشهود على المحضر.

خامسا: تسليم المدين صورة من محضر وضع اليد.

وفق المادة (113/2) من قانون التنفيذ إذا كان المدين المحجوز عليه حاضرا عند إجراء محضر وضع اليد تسلم له صورة من المحضر، أما إذا لم يكن حاضرا فيجب أن يبلغ بالمحضر في اليوم التالي لإعداد المحضر على الأكثر.

إلحاق الثمار بالمال غير المنقول.

وفق المادة (114) من قانون التنفيذ تلحق بالأموال غير المنقولة ثمارها وإيراداتها عن المدة التالية لوضع اليد عليها.

فإذا كان المال غير المنقول أرضا تغل ثمارا، كالفواكه والخضروات، ونضجت الثمار أو حان حصادها، فإن لقاضي التنفيذ من تلقاء نفسه أو بناء على طلب من الدائن الحاجز أن يكلف أحدا من مأموري الحجز أو من غيرهم من موظفي دائرة التنفيذ حصاد المحصولات وجني الثمار وبيعها بالمزاد أو بأي طريقة أخرى يأذن بها قاضي التنفيذ وإيداع ثمنها في خزينة دائرة التنفيذ.

وإذا كان المال غير المنقول مستأجرا؛ أو كانت المزروعات الموجودة فيه محل ضمان خاص لأحد الدائنين، فعلى دائرة التنفيذ ألا تعيق وصول هذين الشخصين للمال غير المنقول للقيام برعاية أو حصاد المحصول. وفي هذه الحالة تكون الثمار للمستأجر مقابل ما أداه من بدل الإيجار؛ ويعتبر البدل المستحق عن المدة التالية لوضع اليد محجوزا تحت يد المستأجر على أن تكلفه دائرة التنفيذ بعدم دفعه للمدين المحجوز عليه. أما إذا كان المحصول محل ضمان خاص لأحد الدائنين، فإن لصاحب الضمان بيعه واستيفاء دينه من ثمنه، وما زاد عن ذلك يعتبر ملحقا بالحجز دون حاجة إلى حكم بذلك.

حراسة المال غير المنقول:

وفق المادة (115) من قانون التنفيذ إذا لم يكن المال غير المنقول مؤجرا اعتبر المدين حارسا عليه إلى أن يتم بيعه ما لم يقرر قاضي التنفيذ؛ بناء على طلب الدائن الحاجز أو طلب مأمور الحجز، عزله من الحراسة أو تحديد سلطاته عليها.

فإذا كان المدين ساكنا في العقار؛ يبقى ساكنا دون أجرة إلى أن يتم البيع وعليه إخلاءه فور تمام البيع ليتسنى تسليمه للمشتري.

أما إذا كان المال غير المنقول المحجوز مؤجرا اعتبرت الأجرة المستحقة عن المدة التالية لوضع اليد محجوزة تحت يد المستأجر بمجرد تكليفه من دائرة التنفيذ بعدم دفعها للمدين.

المطلب الثاني

إجراءات بيع المال غير المنقول

نظم قانون التنفيذ إجراءات بيع الأموال غير المنقولة للمدين، ونظرا لما لهذه الأموال من قيمة اقتصادية في حياة الأفراد، فقد أجاز المشرع في المادة (117) من قانون التنفيذ؛ لقاضي التنفيذ بقرار يصدره أن يأذن للمدين بأن يبيع أو يفرغ للآخرين أمواله غير المنقولة المحجوزة بشرط أن يقتطع من ثمنها حين البيع أو الفراغ قيمة الدين المحكوم به مع الرسوم والنفقات.

كما وضع المشرع عددا من الضمانات لا يتم البيع إلا بعد استنفاذها، ونتناول ذلك في ثلاثة فروع.

الفرع الأول: إعداد المال غير المنقول للبيع.

الفرع الثاني بيع المال غير المنقول بالمزاد.

الفرع الثالث: العقبات التي تواجه بيع المال غير المنقول.

الفرع الأول
إعداد المال غير المنقول للبيع

بانتهاء مرحلة وضع المال غير المنقول تحت يد القضاء، تبدأ مرحلة جديدة من مراحل التنفيذ العقاري، وهي مرحلة إعداد المال غير المنقول للبيع. وتتلخص هذه المرحلة في تنظيم قائمة بشروط البيع؛ متضمنة بيانات معينة؛ ومرفقا بها بعض المستندات، ثم تقوم دائرة التنفيذ بإخبار بعض الأشخاص بتنظيم القائمة خلال أجل معين، ثم يتم نشر وتعليق هذه القائمة، وإذا ما وجهت اعتراضات على القائمة يتم الفصل فيها في جلسة الاعتراضات. ونبين هذه الخطوات بالتفصيل في الغصون التالية.

الغصن الأول
تنظيم قائمة شروط البيع

نصت المادة (119) من قانون التنفيذ على أنه:

  1. تنظم دائرة التنفيذ خلال ثلاثين يوما من تاريخ وضع اليد قائمة بشروط بيع الأموال غير المنقولة المحجوزة. (1)
  2. يجب أن تشمل هذه القائمة على البيانات الآتية:
  1. بيان السند التنفيذي الذي حصل وضع اليد بمقتضاه. (2)
  2. تاريخ إخطار المدين بقرار الحجز وتاريخ وضع اليد وإخطار المدين به.(3)
  3. تعيين الأموال غير المنقولة المحجوزة في محضر وضع اليد مع بيان نوعها وأوصافها وموقعها وحدودها ومساحتها. (4)
  4. شروط البيع والثمن الأساسي المحدد في محضر وضع اليد. (5)
  5. تجزئة الأموال غير المنقولة المحجوزة إلى صفقات إن كان لذلك محل مع ذكر الثمن الأساسي لكل صفقة.(6)
  6. بيان تاريخ جلسة الاعتراضات وتاريخ المزايدة.

مرفقات قائمة شروط البيع:

أوجبت المادة (120) من قانون التنفيذ أن يرفق بقائمة شروط البيع عدد من المستندات التي تعتبر مكملة للقائمة، وذلك لتمكين ذوي الشأن من التأكد عند الاطلاع على القائمة من صحة البيانات الواردة فيها، وهذه المستندات هي الآتية: (7)

  1. شهادة بيان الضرائب والرسوم المقررة على الأموال غير المنقولة المحجوزة. ويقصد بذلك الضرائب والرسوم المستحقة على العقار حتى يوم إعداد قائمة شروط البيع. (8)
  2. السند الذي يباشر التنفيذ بمقتضاه. والمقصود بذلك الصورة التنفيذية له.
  3. قرار قاضي التنفيذ بتوقيع الحجز وإخطار المدين به.
  4. محضر وضع اليد وإخطار المدين به.
  5. شهادة من الدائرة المختصة بالقيود التملكية المتعلقة بهذه الأموال. أي شهادة من الدائرة المسجل لديها العقار تبين ما على العقار من قيود سواء كانت حقوق ارتفاق أو انتفاع أو حقوق عينية تبعية كالرهن وذلك ليكون من يطلع عليها على علم بوضع العقار والحقوق المحمل بها.
الغصن الثاني
الإعلان عن قائمة شروط البيع

بعد إعداد قائمة شروط البيع يجب على دائرة التنفيذ الإعلان عنها وقد نظم القانون طريقين لتبليغ هذه القائمة الأول تبليغ خاص لبعض الأشخاص الذين لهم علاقة مباشرة بالتنفيذ في المادة 121، والثاني إعلان عام للكافة باللصق والنشر في الصحف في المادة 123.

أولا: التبليغ الخاص:

أوجبت المادة (121) من قانون التنفيذ على دائرة التنفيذ أن تقوم بتبليغ بعض الأشخاص بتنظيم قائمة شروط البيع وذلك خلال الأيام الثلاثة التالية لتنظيم القائمة وأن يشتمل التبليغ بيانات معينة:

  1. الأشخاص الذين يتم تبليغهم بشكل خاص: أوجبت المادة 121/1 تبليغ كل من:
  1. المدين المحجوز عليه، ليتمكن من الاطلاع على القائمة ومعرفة ميعاد البيع وإبداء ملاحظاته واعتراضاته، وذلك سواء كان الحجز على أمواله أم على أموال كفيله العيني، ولكن في الحالة الثانية يتعين أيضا تبليغ الكفيل.
  2. الدائن الحاجز ليطلع على القائمة ومعرفة ميعاد البيع وإبداء ما يريد حولها، وإذا كان الحاجزون أكثر من واحد يبلغ جميع الدائنين لأنه قد لا يكون بعضهم مباشرا لإجراءات التنفيذ.
  3. جميع الدائنين الذين وضع المال المحجوز تأمينا لديونهم، لأن البيع يؤدي إلى تطهير العقار من حقوقهم لذلك يجب تبليغهم ليشتركوا في الإجراءات بقوة القانون، وحتى يتمكنوا من مراقبة الإجراءات منعا للإضرار بهم.

والحكمة من تبليغ هؤلاء الأشخاص هي أن يعلم أكبر عدد ممكن من ذوي الشأن بالتنفيذ على العقار، فيبدون ما قد يكون لديهم من اعتراضات في الجلسة المحددة لذلك. كما أنه بهذا التبليغ يصير جميع الدائنين الذين تبلغوا طرفا في إجراءات التنفيذ على العقار بقوة القانون.

  1. بيانات التبليغ:

نصت المادة (121/2و3) على أن تشتمل ورقة الإخبار على البيانات الآتية:

  1. تاريخ تنظيم قائمة شروط البيع. وذلك لتمكين المبلغ إليه من معرفة ما إذا كان التبليغ قد تم خلال المدة المحددة قانونا أم لا.
  2. تعيين الأموال غير المنقولة المحجوزة على وجه الإجمال، لأن البيان المفصل وارد في قائمة شروط البيع، والغاية منه تعريف المبلغ إليه بمحل البيع وخصوصا أن لذلك أهمية بالنسبة لأصحاب الحقوق المضمونة.
  3. وبيان ثمنها الأساسي. وذلك لأنه يجب أن لا يقل هذا الثمن عن مقدار الحقوق المضمونة.
  4. تاريخ الجلسة المحددة للنظر فيما يحتمل تقديمه من الاعتراضات وبيان ساعة انعقادها وتاريخ المزايدة وساعة انعقادها في حالة عدم تقديم اعتراضات على القائمة.
  5. إخطار المعلن إليه بضرورة الاطلاع على قائمة شروط البيع وإبداء ما قد يكون لديه من أوجه البطلان أو الملاحظات بطريق الاعتراض عليها قبل الجلسة المحددة لنظر الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط الحق فيها.

وواجب إخبار من عددتهم المادة مشروط بأن تظهر حقوقهم في الشهادة العقارية، وإذا لم يتم تبليغهم أو تبليغ بعضهم، فإنه لا يجوز الاحتجاج بإجراءات التنفيذ في مواجهة من أغفل تبليغه لأنه لا يعتبر طرفا في الإجراءات في هذه الحالة، ولأن المشرع لم ينص على البطلان جزاء مخالفة أحكام المادة 121، ولا محل للرجوع للقواعد العامة في البطلان.

ثانيا الإعلان العام:

لم يكتف المشرع بالتبليغ الخاص، فأوجب على دائرة التنفيذ في المادة (123) من قانون التنفيذ، أن تعلن عن تنظيم القائمة بالنشر في إحدى الصحف المحلية اليومية وبالتعليق في اللوحة المعدة للإعلانات بديوان الدائرة، وهذا الإعلان عام موجه للكافة، والغاية منه أن يعلم بالتنفيذ على العقار أكبر عدد ممكن من الأشخاص؛ بحيث يمكن لذوي المصلحة الاطلاع على قائمة شروط البيع وتقديم ما قد يوجد لديهم من اعتراضات عليها خلال المدة القانونية.

ويجب على دائرة التنفيذ أن تقوم بهذا الإعلان خلال الأيام السبعة التالية لآخر تبليغ من التبليغات الخاصة بتنظيم القائمة، ويتم إيداع محضر التعليق ونسخة من الصحيفة في ملف التنفيذ في السبعة أيام التالية للإعلان المذكور.

وفضلا عن هذا الإعلان فقد أجاز المشرع لكل شخص الاطلاع على قائمة شروط البيع في دائرة التنفيذ، دون أن يتطلب صفة معينة أو إثبات مصلحة معينة لهذا الاطلاع، لذلك يملك الاطلاع من يرغب في الشراء كما يملكه من يخشى أن يمسه البيع. (9)

الغصن الثالث
الاعتراض على قائمة شروط البيع

نصت المادة (124) من قانون التنفيذ على أنه:

  1. يجب على المدين والدائنين وأي أطراف أخرى معنية والمشار إليهم في المادة (121) إبداء أوجه البطلان في الإجراءات السابقة على الجلسة المحددة لنظر الاعتراضات وجبت وإبداء جميع الملاحظات على شروط البيع بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع لدى دائرة التنفيذ قبل الجلسة المحددة لنظرها بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقد حقهم في التمسك بها.
  2. لكل ذي مصلحة غير من ورد ذكرهم في البند (1) أعلاه إبداء ما لديه من أوجه البطلان أو من الملاحظات بطريق الاعتراض على القائمة أو بطريق التدخل عند نظر الاعتراض.

تعريف الاعتراض على قائمة شروط البيع:

الاعتراض هو طريق التمسك بتعديل شروط البيع أو ببطلان إجراءات التنفيذ على العقار لعيب في الشكل أو في الموضوع؛ أو الاعتراض عليها لأي سبب آخر، على أن يكون هذا السبب مؤثرا في طريقة التنفيذ؛ أو في سيره أو في صحته؛ أو بطلانه أو في جوازه أو عدم جوازه. (10)

ويعتبر الاعتراض خصومة ذات شكل خاص ترفع في ميعاد معين وفي شكل خاص، للتمسك بما تقدم، ومن شأنها أن توقف إجراءات البيع حتى يفصل فيها بحكم نهائي، إذ لو صحت لأدت إلى بطلان التنفيذ أو تعديل شروط البيع.

ويرى البعض أنه يقصد بالاعتراض على القائمة – كاصطلاح قانوني – معنيان:

الأول شكلي: وهو الطريقة أو الوسيلة القانونية التي تستعمل في إبداء المنازعات، أي هو الإجراء الذي تقدم به الملاحظات التي يبدي بها صاحب المصلحة عدم رضاه عن شروط القائمة أو عن إجراءات التنفيذ.

والثاني موضوعي: ويقصد به ذات المنازعة في إجراء التنفيذ أو فيما تضمنته القائمة من شروط، أي مضمون الاعتراض. (11)

الأشخاص الذين يجوز لهم الاعتراض:

وفق المادة (124) يجوز لكل من له مصلحة تقديم الاعتراض على قائمة شروط البيع، وهم المدين؛ والدائنين أصحاب الحقوق المقيدة الذين أصبحوا أطرافا في الإجراءات من تاريخ إبلاغهم بتنظيم القائمة؛ والأطراف الأخرى كالحائز إن وجد؛ والكفيل العيني إن وجد، وكذلك مستأجر العقار؛ وصاحب حق الانتفاع أو صاحب حق الارتفاق.

موضوع الاعتراض:

ينحصر موضوع الاعتراض على قائمة شروط البيع في أحد الأوجه الثلاثة الآتية:(12)

أولا: الملاحظات على قائمة شروط البيع:

ويقصد بذلك الطلبات التي تبدى بغرض تعديل شروط البيع المقترحة لإجراء البيع وفقا لها، سواء بحذف شرط من الشروط؛ إذا كان مخالفا للنظام العام أو القانون كما لو قصر المزاد على أشخاص معينين لأن ذلك يخل بعلانية المزاد، أو تخصيص مباشر الإجراءات بثمن العقار أو تمييزه على سائر الدائنين دون الاستناد إلى نص قانوني يخول له ذلك.

أو إضافة شروط جديدة، مثل طلب صاحب حق الارتفاق أو الانتفاع المستأجر باشتمال الشروط على الإشارة إلى حقوقه حتى يتفادى كل نزاع يحدث في المستقبل بينه وبين المشتري بالمزاد.

أو تعديل بعض الشروط كطلب تعديل البيع وإجراؤه على صفقات متعددة بدلا من إجرائه صفقة واحدة أو العكس.

ثانيا: أوجه البطلان:

سواء كان أساس البطلان فيها عيب في الشكل، كعدم إخطار الحائز، أو عيب في الموضوع كأن يجري التنفيذ على عقار لا يملكه المدين؛ أو لا يجوز حجزه، أو بموجب سند رسمي مطعون فيه بالتزوير؛ أو أن يكون الدين الذي يتم التنفيذ اقتضاء له مؤجلا أو غير محقق الوجود أو غير معين المقدار، أو قد انقضى بسبب من أسباب الانقضاء.

ثالثا:الاعتراضات الواردة في نصوص خاصة: نص قانون التنفيذ على حالتين يجوز للمدين فيهما أن يطلب بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع تأجيل إجراءات البيع وهما:

  1. إذا كان العقار يغل ثمارا تكفي للوفاء بدين الحاجز خلال سنه، ويشترط في ذلك:
  1. أن يثبت المدين أن صافي ما تغله أمواله غير المنقولة في سنة واحدة يفي بحقوق الدائن الحاجز خلال سنة، سواء كانت الغلة ثمرة مدنية كبدل إيجار؛ أو ثمرة طبيعية. على أن تكون محققة الوجود مستحقة الأداء أي ليست احتمالية ولا معلقة على شرط واقف. وأن تكون كافية للوفاء بحق الحاجز والمصروفات خلال سنة على الأكثر، وهو ما يتطلب أن تكون معينة المقدار للتعرف على مدى كفايتها للوفاء بحق الدائن خلال سنة.
  2. أن يكون استيفاء حق الدائن خلال السنة بصورة منتظمة، لذلك إذا قام دائنون آخرون أصحاب حق ضمان على العقار بالحجز على العقار فإن ذلك يجعل الاستيفاء متعذرا لتقدمهم على الدائن الحاجز في تحصيل حقوقهم من الغلة، أو إذا وقع أي حادث آخر يمنع الدائن من استيفاء حقه كهلاك الثمار بسبب قوة قاهرة فيجوز له طلب البيع مجددا.
  3. تفويض الدائن الحاجز الاستيلاء على المحاصيل المذكورة. ولم تبين المادة (116/1) ماهية التفويض أو شكله، ولذلك يفضل أن يكون مكتوبا منعا من المنازعة في وجود هذا التفويض.
  4. ألا يكون العقار معرضا للبيع خلال مدة السنة، سواء لوجود حجوزات أخرى، أو وجود أصحاب حق ضمان لم يستوفوا حقوقهم، أو لاتفاق المحجوز عليه السابق مع الغير على إفراغ العقار.

ويشترط في هذه الحالة أن تغل أموال المدين غير المنقولة؛ سواء في ذلك العقارات المحجوزة أو غيرها من الأموال غير المنقولة الأخرى، إيرادا يكفي للوفاء بحقوق الدائن الحاجز ومن اعتبر طرفا في الإجراءات. وفي هذه الحالة يمنح قاضي التنفيذ المدين أجلا للوفاء بالدين مع بقاء الحجز إلى أن يتم وفاء الدين المحجوزة من أجله كاملا، فإذا تعذر على الدائن الحاجز أن يستوفي دينه منها بصورة منظمة؛ أو طرأ بعد هذا التفويض أي حادث منعه من استيفاء حقوقه، يجوز له أن يطلب بيع الأموال مجددا.

  1. إذا ادعى المدين أن لديه أموالا يمكن أن يوفرها لدفع الدين إذا أمهل؛ حيث يتقدم المدين بطلب إلى قاضي التنفيذ بصفته قاض للأمور المستعجلة، يطلب فيه منحه مهلة وتأجيل البيع وذلك لسببين هما:
  1. أن لديه أموالا يمكن أن يوفرها إذا منح المهلة، كأن يكون دائنا لشخص معين ويرغب في التوسط لديه لتحصيل دينه، أو أنه يملك حصصا من الأرباح يسعى للحصول عليها أو غير ذلك.
  2. أن بيع أمواله غير المنقولة مع مراعاة جميع ظروف القضية يوقعه في ضيق غير مناسب؛ ويضر به ضررا لا يتناسب مع ما يترتب للدائن من فائدة إذا اتم البيع فورا.

وفي هذه الحالة على قاضي التنفيذ أن يدعو الفريقين ويسمع أقوالهما، ويرجح بينها، فإذا اقتنع بصحة أقوال المدين أصدر قرارا بتأخير البيع لمدة أقصاها ستة أشهر او يأمره بدفع الدين المحجوز من أجله أقساطا خلال المدة التي يقررها قاضي التنفيذ، مع بقاء الحجز على تلك الأموال إلى أن يتم وفاء الدين كاملا.

  1. بالإضافة للحالتين السابقتين، يجوز لكل من المدين؛ والحائز؛ والكفيل العيني أن يطلب بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع، وقف إجراءات التنفيذ على عقار أو أكثر من العقارات المحجوزة؛ إذا أثبت أن قيمة العقار الذي تبقى الإجراءات مستمرة بالنسبة له تكفي للوفاء بحقوق الدائنين الحاجزين؛ وجميع الدائنين الذين صاروا طرفا في الإجراءات وفقا للمادة (121) بإخبارهم بتنظيم قائمة شروط البيع. ومع ذلك تبقى العقارات التي أوقف التنفيذ عليها محجوزة، بحيث إذا لم تكف حصيلة التنفيذ على العقار الذي تم بيعه للوفاء بحقوق جميع الدائنين، يجوز المضي في التنفيذ على هذه العقارات بعد الحكم الصادر بإيقاع البيع. (12)
  2. طلب وقف الإجراءات لرفع دعوى الفسخ على المدين: إذا كان المدين المحجوز عليه قد اشترى العقار ولم يكن قد دفع ثمنه أو بعضه جاز للبائع وفق أحكام القانون أن يرفع دعوى بفسخ عقد البيع، فإذا كان البائع قد أقام الدعوى خلال إجراءات التنفيذ، عليه أن يقدم اعتراضه بما يفيد رفع الدعوى على المدين قبل الجلسة المحددة للاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل. (13)

كيفية تقديم الاعتراض وميعاده:

يقدم الاعتراض على قائمة شروط البيع باستدعاء لدى دائرة التنفيذ، ويجب تقديمه قبل الجلسة المحددة لنظر الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل، وهذا الميعاد من المواعيد الناقصة التي يجب اتخاذ الإجراء قبل انقضائها؛ ويترتب على فواته سقوط الحق في الاعتراض. ولكن هذا الجزاء المترتب على تقديم الاعتراض بعد الميعاد؛ يجب طلبه ولا تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها. (14)

ويكون تاريخ جلسة الاعتراضات معلوما لمن أخبر بتنظيم القائمة لاشتمال التبليغ على البيان المتعلق بالجلسة، كما أن من لم يبلغ بتنظيم القائمة من ذوي المصلحة يعلم بالجلسة عن طريق الاطلاع على الإعلان المنشور أو الملصق؛ أو بالاطلاع على قائمة شروط البيع في دائرة التنفيذ.

وقد جعل ميعاد إبداء أوجه الاعتراض مقدما قبل الجلسة؛ حتى يتمكن قاضي التنفيذ والخصوم من الاطلاع عليها والاستعداد للفصل فيها فورا دون تأجيل لجلسات أخرى.(15)

ويلاحظ أن الفقرة الثانية من المادة 124 قد أباحت لكل ذي مصلحة غير من عددتهم في الفقرة الأولى؛ إبداء ما لديه من ملاحظات أو أوجه البطلان بطريق التدخل عند نظر الاعتراض، أي ولو كان قد فوت على نفسه الميعاد المحدد للاعتراض.

ويترتب على تقديم الاعتراض في الميعاد وقف إجراءات التنفيذ إلى أن يفصل فيه. وينظر قاضي التنفيذ في الاعتراض ولو لم يحضر الخصوم، ويقوم قاضي التنفيذ بالفصل في أوجه الاعتراض باعتبارها منازعات متعلقة بالتنفيذ، ويلتزم قاضي التنفيذ بالفصل في موضوع الاعتراض ولو كان مؤسسا على صورية حق الدائن، ولا يجوز أن يستمر في إجراءات البيع إذا كان الاعتراض مبنيا على رفع طعن في السند التنفيذي، بل يتوجب عليه أن يوقف التنفيذ إلى أن يفصل في الطعن، لأن قاضي التنفيذ غير مختص بالفصل فيما إذا كان الطعن مقبولا أم غير مقبول، لأن ذلك من اختصاص محكمة الطعن.

ويقبل الحكم الصادر في الاعتراض الطعن فيه على استقلال لأنه حكم مُنهٍ للخصومة في شأن الاعتراض.

آثار الاعتراض على قائمة شروط البيع والحكم فيه:

يترتب على تقديم الاعتراض آثار معينة بالنسبة للسير في إجراءات التنفيذ، وأيضا بالنسبة لجلسة تحديد البيع.

فبالنسبة لإجراءات التنفيذ يقف السير في هذه الإجراءات بمجرد تقديم الاعتراض، وهذا الوقف هو نتيجة لمجرد تقديم الاعتراض دون حاجة لصدور قرار بذلك، ولا تستأنف إجراءات التنفيذ سيرها إلا بعد صدور حكم نافذ في الاعتراض، وذلك حتى تصفى جميع المنازعات المتعلقة بالعقار قبل بيعه بالمزاد.

وبالنسبة للجلسة المحددة للبيع، يترتب على تقديم الاعتراض سقوط هذه الجلسة، ويستفاد هذا السقوط من نص المادة (121/2/ج) من قانون التنفيذ التي تنص على تحديد جلسة المزايدة في بيان ورقة الإخبار ( في حالة عدم تقديم اعتراضات على القائمة) ما يدل على أنه بتقديم الاعتراض يسقط تحديد جلسة المزايدة التي كانت محددة لها، وكذلك من نص المادة (125/2) من القانون المذكور التي تنص على أن قاضي التنفيذ لا يصدر أمرا بتحديد جلسة المزايدة إلا بعد التحقق من الفصل في جميع الاعتراضات المقدمة على القائمة في الميعاد بأحكام واجبة النفاذ.

والحكم الذي يصدر في الاعتراض على قائمة شروط البيع قد يكون بقبول الاعتراض أو برفضه، وإذا حكم في الاعتراض بتعديل قائمة شروط البيع؛ فإن قاضي التنفيذ يحدد جلسة المزايدة بناء على طلب أي من الدائنين؛ وأي أطراف معنية أخرى، وفقا للمادة (125/2) من قانون التنفيذ، ويصدر القاضي أمره بعد التحقق من الفصل في جميع الاعتراضات المقدمة على القائمة بأحكام واجبة النفاذ.

وحيث إن الاعتراض يعد بمثابة إشكال موضوعي في التنفيذ؛ فإن الحكم الصادر فيه يجوز استئنافه استقلالا وفقا للقواعد العامة في استئناف أحكام قاضي التنفيذ في المنازعات الموضوعية.

الفرع الثاني
بيع المال غير المنقول بالمزاد

بعد حسم الملاحظات والاعتراضات التي قدمت على قائمة شروط البيع، يتم الاستمرار في إجراءات البيع، بعقد جلسة المزايدة؛ في الزمان والمكان المعلن عن البيع فيهما، ومن ثم القيام بإجراءات المزايدة.

الغصن الأول
زمان ومكان البيع والإعلان عنه

أولا: زمان البيع بالمزاد.

وفق المادة (125/2) من قانون التنفيذ يحدد قاضي التنفيذ تاريخ جلسة المزايدة بناء على طلب أي من الدائنين وأي أطراف معنية أخرى المشار إليهم في المادة (121)، ويتم تحديد هذه الجلسة بعد التحقق من الفصل في جميع الاعتراضات المقدمة على القائمة في الميعاد بأحكام واجبة النفاذ.

ويجب على قاضي التنفيذ عند تحديده جلسة المزايدة في حال وجود اعتراضات تم الفصل فيها أن لا تقل المدة عن ثلاثين يوما من تاريخ الفصل في الاعتراضات ولا تزيد عن ستين يوما من هذا التاريخ.

أما إذا لم تقدم اعتراضات اعتبر الميعاد المحدد لجلسة نظر الاعتراضات كأن لم يكن، وفي هذه الحالة يجب على قاضي التنفيذ تحديد جلسة المزايدة بما لا يقل عن ثلاثين يوما ولا يزيد عن ستين يوما من تاريخ التبليغ الخاص لتنظيم قائمة شروط البيع وفق المادة (121).

ثانيا: مكان المزايدة.

وفق المادة (125/1) تتولى دائرة التنفيذ التي يقع العقار في نطاقها إجراء المزايدة عليه. وهي قد تكون ذات الدائرة التي طلب منها التنفيذ؛ وقد تكون دائرة أخرى لتعدد العقارات المحجوز عليها والمراد بيعها، ووقوعها في نطاق دوائر تنفيذ مختلفة. وفي هذه الحالة تقوم الدائرة التي طلب منها التنفيذ بإنابة الدائرة التي يقع العقار في نطاقها بإجراء المزايدة على العقار عملا بالمادة 4/2 من قانون التنفيذ.

ثالثا: الإعلان عن البيع.

متى تم تحديد موعد للمزايدة على دائرة التنفيذ القيام بما يأتي:

  1. تبليغ الأشخاص الوارد ذكرهم في المادة 121 بتاريخ المزايدة ومكانها وذلك قبل التاريخ المحدد لذلك بسبعة أيام على الأقل، عملا بالمادة 125/3 من بقانون التنفيذ.
  2. الإعلان عن موعد البيع بالنشر في جريدة يومية أو أكثر حسب مقتضى الحال، قبل اليوم المحدد للمزايدة بثلاثين يوما. أما إذا كان المال غير المنقول المعروض للبيع ذا قيمة كبيرة فلدائرة التنفيذ الإعلان عن ذلك بطرق إضافية أخرى كالإذاعة والتلفاز.

ويجب وفق المادة 127/3 أن يتضمن الإعلان بيان جميع أوصاف المال غير المنقول وحالاته المحققة عند وضع اليد مع بيان أسماء الطرفين وشهرتهما والوقت المعين للمزايدة وشروط الاشتراك فيها.

  1. تعليق نسخ من الإعلان الذي تم نشره في ديوان دائرة التنفيذ وعلى باب العقار المحجوز وفي أي محل يزدحم فيه الناس.
  2. بعد النشر والتعليق، يجب وفق المادة 127/4 أن ينادي المنادي بتكليف من دائرة التنفيذ؛ أو مأمور الحجز للقيام بهذا العمل (أي الإعلان عن البيع) ثلاث مرات على الأقل في المحال التي يزدحم فيها الناس وفي المحل الكائن فيه العقار، ثم تدرج (صيغة المناداة وكيفيتها) الكيفية على ظهر القائمة.
الغصن الثاني
إجراء المزايدة

أولا: افتتاح المزايدة.

وفق المادة 128 يعتبر افتتاح المزايدة من تاريخ الإعلان عنها؛ وعلى كل من يرغب الدخول فيها أن يدفع تأمينا بقيمة عشرة في المئة من الثمن الأساسي المحدد في القائمة وتبقى المزايدة مفتوحة لمدة ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان عن البيع للراغبين في الاشتراك ممن لا يحظر القانون اشتراكهم. .

ثانيا الإحالة المؤقتة.

بانقضاء الثلاثين يوما يحال المبيع إحالة مؤقتة إلى الطالب من المتقدمين بالبدل الأكثر، ويدرج ذلك في قائمة المزايدة ويصدق عليه مأمور التنفيذ.

أما إذا كان بدل المزاد ينقص نقصا فاحشا عن ثمنها الأساسي المحدد في قائمة المزايدة؛ فإنه يجب على قاضي التنفيذ وفق المادة (131) أن يمدد معاملة المزايدة لمدة لا تتجاوز خمسة وأربعين يوما، ويصبح إتمام معاملة البيع والفراغ بالبدل الذي يتقرر بنتيجة هذه المزايدة أمرا محتوما. أي أنه تتم إحالة العقار إلى من يتقدم بأعلى عطاء في هذه المزايدة حتى لو كان يشكل نقصا فاحشا؛ إذ لا يجوز التمديد مرة ثانية. (16)

ثالثا: الإحالة القطعية.

وفق المادة 129 من قانون التنفيذ، بعد الإحالة المؤقتة، تعلن دائرة التنفيذ عن المزايدة مرة أخرى ويتضمن هذا الإعلان بالإضافة إلى البيانات المتعلقة بالعقار، بيانا بإتمام إجراء الإحالة المؤقتة؛ وبيان بقيمة البدل الذي رست به المزايدة المؤقتة، وتاريخ ووقت إجراء المزايدة العلنية الأخيرة،

واعتبارا من تاريخ الإعلان الثاني يعتبر أن المزايدة افتتحت للمرة الثانية لمدة خمسة عشر يوما، ويلتزم من يرغب في الدخول فيها بأن يدفع تأمينا يبلغ خمسة في المئة من البدل المقرر في الإحالة المؤقتة.

وفي التاريخ المحدد بالإعلان الثاني تجري المزايدة العلنية بين الطرفين الموجودين (أي المشتركين في المزايدة ومن أحيل إليه العقار إحالة مؤقتة)، ويقرر قاضي التنفيذ الإحالة القطعية للمشتري الذي طلب المال غير المنقول بالبدل الأكثر، ويودع هذا القرار بملف التنفيذ.

رابعا: تبليغ المدين بالإحالة القطعية.

وفق المادة 130 من قانون التنفيذ، على دائرة التنفيذ في اليوم التالي لصدور القرار بالإحالة القطعية، أن تقوم بتبليغ المدين بورقة إخبار بما توصلت إليه المزايدات الأخيرة وبقرار الإحالة القطعية، وأن تنذره بأن عليه أن يقوم بالوفاء بالدين خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإخبار، أو الحضور إلى دائرة التسجيل لتقرير البيع والفراغ في حضور المأمور المختص. وإذا لم يقم بسداد الدين ولم يقم برضاه بمعاملة البيع والفراغ للمشتري خلال هذه المدة، يصدر قاضي التنفيذ أمرا لدائرة التسجيل بلزوم إجراء معاملة البيع أو الفراغ للمشتري دون حاجة لحضور المدين.

وإذا حصلت زوائد في المبيع بعد وضع اليد عليه؛ كثمار أو محاصيل، فإنها وفق المادة (135/3) من قانون التنفيذ تعتبر داخلة في المبيع وتابعة له دون ذكر لها، وليس للمنفذ ضده أن يفرق تلك الزوائد عن البيع. أما إذا كانت هناك خضروات ومحاصيل غير داخلة في البيع – بأن كانت قبل وضع اليد على المال غير المنقول كالبستان والحقل – ولم يتفق الطرفان على قيمتها، فإنه وفق المادة (136) يدعى الطرفان ويعين كل منهما خبيرا مع خبير ثالث يعينه قاضي التنفيذ ليقوموا بتقدير قيمتها قائمة، ولا ينزع المال غير المنقول المذكور من يد صاحبه ما لم يدفع المشتري سلفا القيمة التي قدرها الخبراء.

خامسا: إلغاء الإحالة القطعية.

رغم صدور قرار قاضي التنفيذ بالإحالة القطعية، فإنه إذا دفع المدين دينه بالإضافة إلى مصروفات التنفيذ قبل إتمام معاملة التسجيل؛ يلغى الأمر الصادر بالتسجيل ويعتبر كأن لم يكن. أما إذا كانت معاملة التسجيل قد تمت؛ فإن عرض الوفاء حينها لو رغب المدين في أداء دينه لا جدوى منه.

ومع ذلك إذا كان من أحيل عليه العقار هو الدائن الذي وضع العقار تأمينا لدينه فإنه وفق المادة 15 من قانون وضع الأموال غير المنقولة تأمينا للدين رقم 46 لسنة 1953، لا يجوز له أن يتصرف في ذلك العقار بالبيع أو الرهن خلال سنة كاملة من تاريخ الإحالة القطعية عليه، إذ يحق للمدين خلال هذه المدة استرداد هذا المال غير المنقول إذا قام بدفع مبلغ الدين وفوائده والرسوم والنفقات التي دفعها الدائن. أي أن الدائن المرتهن الذي أحيل عليه العقار يصبح مالكا للعقار ملكية كاملة وصحيحة؛ غير أن المشرع وضع قيدا مؤقتا على هذا العقار يمنعه من بيعه أو رهنه فقط؛ دون الحقوق الأخرى كحق استعماله أو استغلاله أو تأجيره، وذلك لمدة سنة أجاز خلالها للمدين استرداد العقار إذا قام بدفع الدين وفوائده والرسوم والنفقات التي دفعها الدائن. وبمضي السنة يسقط حق المدين في استرداد عقاره، ولا يرد على هذه المدة قطع أو وقف. (17)

سادسا: الإحالة النهائية عن طريق الضم وتمديد المزايدة.

وفق المادة 133من قانون التنفيذ، إذا تقدم بعد الإحالة القطعية وقبل انقضاء المهلة على الإخطار الأخير الواجب تبليغه للمدين وفقا لنص المادة 130، طالب وضم عشرة بالمائة أو أكثر؛ فيجب أن يقبل هذا الضم، وعندئذ تجري المزايدة من جديد بين هذا الطالب وغيره من الطالبين؛ وبين الشخص الذي أحيل المال غير المنقول لعهدته إحالة قطعية لمدة ثلاثة أيام ثم تجري الإحالة القطعية على الطالب الأخير منهم. أي أنه بانتهاء الأيام الثلاثة يحال العقار إحالة قطعية لمن تقدم بأعلى عطاء، ولا يجوز إعادة المزايدة مرة أخرى؛ حتى لو تقدم طالب جديد بزيادة أخرى.

سابعا: بطلان الاتفاقات المخالفة.

نصت المادة 126 من قانون التنفيذ على أنه لا عبرة لأي نوع من الاتفاقات التي قد يتفق عليها الطرفان لإجراء المزايدة خلافا للشروط القانونية التي نص عليها في هذا القانون، وكل اتفاق من هذا القبيل يعد باطلا على أنه يجوز للمدين أن يصرف النظر عن التبليغات التي منحه إياها القانون.

الفرع الثالث
العقبات التي تواجه بيع المال غير المنقول

قد تسير إجراءات البيع وفق القانون دون أن يعترضها أي عقبة، وقد تواجه البيع عقبات قبل بدايته أو أثناء إجراءاته أو عند نهايتها.

لذلك نتناول العقبات في غصنين، على النحو التالي:

الغصن الأول: العقبات التي تواجه البيع قبل بدايته أو أثناء إجراءاته.

الغصن الثاني: العقبات بعد رسو المزاد.

الغصن الأول
العقبات التي تواجه البيع قبل بدايته أو أثناء إجراءاته

عرضنا سابقا حالة كون العقار يغل ثمارا تكفي للوفاء بدين الحاجز خلال سنة، وحالة طلب المدين تأخير البيع بادعاء أن لديه أموالا يمكن توفيرها إذا أمهل. لذلك نعرض فيما يلي للعقبات الأخرى على النحو التالي:

أولا: وجود سبب يتطلب تأجيل البيع.

كما لو اعترض أحد الأشخاص الذين يتوجب تبليغهم تبليغا خاصا على عدم تبليغه، أو حدوث طارئ يوم المزايدة يترتب عليه عدم تمكن المزايدين من الحضور؛ أو قلة عددهم أو حدوث اضطرابات أو زلزال؛ أو غير ذلك من الأسباب، حيث يجوز للدائن أو المدين أو الكفيل الطلب من قاضي التنفيذ تأجيل البيع.

ثانيا: وجود حالة من حالات وقف البيع.

هناك حالات عدة يترتب على أي منها وقف البيع وهي:

  1. أن يكون التنفيذ بناء على حكم مشمول بالنفاذ المعجل، ويتم الطعن فيه؛ وتقرر محكمة الاستئناف عملا بالمادة 26 من قانون التنفيذ، وقف التنفيذ بناء على طلب المحكوم عليه.
  2. أن يكون التنفيذ بناء على حكم نهائي من محكمة الاستئناف، يتم الطعن فيه بالنقض وتقرر محكمة النقض عملا بالمادة 240 من قانون أصول المحاكمات المدنية والتجارية رقم 2 لسنة 2001 وقف التنفيذ بناء على طلب الطاعن.
  3. أن يتم الطعن في الحكم الذي يجري تنفيذه بطريق اعتراض الغير وتقرر المحكمة المعترض لديها عملا بالمادة 247، أو الطعن بإعادة المحاكمة وتقرر المحكمة عملا بالمادة 255 وقف التنفيذ بناء على طلب المعترض أو الطاعن.
  4. أن يكون التنفيذ بموجب سند مصدق لدى كاتب العدل أو ورقة تجارية قابلة للتظهير واعترض المنفذ ضده وأنكر الدين أو بعضه وقررت المحكمة عملا بالمادة 32 وقف التنفيذ بناء على طلب المعترض.
  5. أن تقدم منازعة من منازعات التنفيذ المستعجلة لقاضي التنفيذ باعتباره قاض للأمور المستعجلة عملا بالمادة 58/2 و4 من قانون التنفيذ، ويتم وقف إجراءات التنفيذ بقوة القانون في الحالة الأولى، وبقرار من قاضي التنفيذ في الحالة الثانية.
  6. عرض المنفذ ضده الوفاء عرضا حقيقيا وعدم منازعة طالب التنفيذ فيه أو كان العرض محل نزاع وقرر قاضي التنفيذ عملا بالمادة 62 من قانون التنفيذ وقف التنفيذ مؤقتا.
  7. رفع دعوى استرداد عملا بالمادة 85/3 من قانون التنفيذ حيث يترتب على رفع دعوى الاسترداد الأولى وقف البيع سندا للفقرة 4 من المادة المذكورة، ويقرر قاضي التنفيذ في دعوى الاسترداد الثانية وقف البيع لأسباب هامة عملا بالمادة 106.
  8. إذا أبرز مدعي ملكية المال المحجوز حكما أو قرارا صادرا من محكمة أو وثيقة إشعار بتأخير التنفيذ منظمة قبل تاريخ الحكم بسند التنفيذ عملا بالمادة 86 من قانون التنفيذ.

ثالثا: عدم تعقب إجراءات البيع.

وفق المادة 137 من قانون التنفيذ، إذا تأخرت المزايدة لأسباب قانونية أو لعدم تعقب الدائن لها، يجب إعادة المزايدة بعد مرور خمسة عشر يوما. وإذا تركت المزايدة زيادة عن سنة تلغى المهل السابقة ويبدأ بها من جديد.

كما أنه وفق المادة 141 من قانون التنفيذ، إذا لم يتابع الدائن بلا عذر مشروع المعاملة مدة سنة من تاريخ وضع الحجز؛ وطلب المحجوز على ماله غير المنقول رفع الحجز، وجب على دائرة التنفيذ أن تخطر الحاجز بالأمر حتى إذا مر شهر على إخطاره أو الإعلان إذا كان مجهول محل الإقامة؛ دون متابعة الدائن للمعاملة فلقاضي التنفيذ أن يقرر رفع الحجز إذا رأى في ذلك تحقيقا للعدالة.

رابعا: الادعاء بالتصرف في العقار.

وفق المادة 138 من قانون التنفيذ، لمن يدعي التصرف في مال غير منقول طرح للمزايدة كالمشتري بعقد غير مسجل وواضع اليد مدة مرور الزمن (لم يتقدم باعتراض على قائمة شروط البيع عملا بالمادة 124/2 من قانون التنفيذ) أن يتقدم لقاضي التنفيذ بطلب لتأخير التنفيذ في أي وقت قبل صدور القرار بالإحالة القطعية، مع تقديم كفيل مقتدر يضمن للدائن كل عطل وضرر قد يلحق به من جراء التأخير، وفي هذه الحالة يمنحه قاضي التنفيذ مهلة خمسة عشر يوما ليراجع المحكمة المختصة ويحصل منها على قرار بتأخير المزايدة. فإذا انقضت المدة دون الحصول على قرار، استمرت دائرة التنفيذ في المعاملة دون حاجة إلى تقديم طلب بذلك.

خامسا: رفع دعوى الاستحقاق.

دعوى الاستحقاق هي منازعة موضوعية في التنفيذ، ترفع بالإجراءات العادية للدعاوى، لدى المحكمة المختصة وفق قانون أصول المحاكمات المدنية والتجارية، من قبل شخص من الغير مدعيا ملكية العقار الذي بدأ التنفيذ عليه. (17)

وهذه الدعوى قد تكون مرفوعة كدعوى ملكية قبل التنفيذ على العقار؛ وعند علم المدعي بالتنفيذ يطلب من المحكمة التي تنظر دعواه إصدار أمر بوقف التنفيذ لحين الفصل في الدعوى، كما يمكن أن ترفع بعد البدء بالتنفيذ وقبل إيقاع البيع؛ فيترتب عليها تأخير المزايدة، كما يجوز أن ترفع بعد إيقاع البيع كدعوى ملكية ولكن لا يكون لها أثر على التنفيذ؛ بل يترتب عليها الاحتجاج بالحكم الصادر فيها بملكية المدعي على المشتري بالمزاد، لأن حق الملكية لا يطهره البيع بالمزاد كونه حقا عينيا أصليا؛ وليس حقا عينيا تبعيا؛ حيث إن حكم الإحالة القطعية لا ينقل إلى المشتري بالمزاد أكثر مما يملك المدين البائع.

ويطلب المدعي في هذه الدعوى ملكية العقار أو جزء منه، ولا يترتب على رفعها وقف التنفيذ بقوة القانون، بل يجب على المدعي طلب ذلك من المحكمة التي تنظر الدعوى، ويبقى التنفيذ موقوفا إلى أن يتم الفصل في الدعوى. أما إذا أقيمت دعوى الاستحقاق بقسم من العقار المحجوز وقررت المحكمة تأخير المزايدة، جاز وفق المادة 139 من قانون التنفيذ، أن تباشر المزايدة من جديد على الأقسام الباقية، ما لم يكن العقار غير قابل للتجزئة حيث يوقف التنفيذ على العقار بكامله.

ويتوقف مصير التنفيذ على نتيجة الحكم في الدعوى، فإذا حكم للمدعي بملكية العقار بطل ما اتخذ من إجراءات على ما حصل الحكم له به، وإذا تقرر رد الدعوى؛ ثابرت دائرة التنفيذ وذلك بعد إبلاغها من صاحب المصلحة، بالتنفيذ من النقطة التي توقف عندها.

الغصن الثاني
العقبات بعد رسو المزاد

عرضنا سابقا حالة كون البيع بأعلى عطاء مقدم يشكل غبنا فاحشا، وحالة ضم عشرة بالمائة بعد الإحالة القطعية، لذلك نقتصر هنا على الحالة التالية:

استنكاف الراسي عليه المزاد:

نصت المادة 132 من قانون التنفيذ على أنه، إذا استنكف الطالب الذي أحيل العقار لعهدته إحالة قطعية عن قبول الفراغ وتأدية بدل المزايدة، يعرض العقار على الطالب الثاني الذي كفٌ يده قبله بالبدل الذي كان راضيا به، فإن أخذه هذا الطالب تضمن دائرة التنفيذ المستنكف الفرق بين البدلين من تأمينه المدفوع، وإن لم يكف فمن أمواله الأخرى، وإن أصر الطالب الثاني هذا عن كف يده يوضع العقار مجددا بالمزايدة لمدة خمسة عشر يوما وتغرم دائرة التنفيذ المستنكف الفرق بين المزادين.

أي أنه إذا رفض من رسا عليه المزاد دفع الثمن وتملك العقار بعد إحالته إليه إحالة قطعية، على دائرة التنفيذ أن تقوم بعرض العقار على صاحب العطاء السابق له؛ بمقدار البدل الذي عرضه، فإن قبل الشراء يحال إليه إحالة قطعية، ويضمن المستنكف الفرق بين البدلين من مبلغ تأمين الاشتراك في المزايدة الذي دفعه؛ فإن لم يكف مبلغ التأمين لتغطية الفرق استكمل الباقي من أمواله الأخرى.

أما إذا رفض صاحب العطاء السابق الشراء وإحالة العقار إليه، فيجب إعادة المزايدة من جديد؛ بعد مدة خمسة عشر يوما من تاريخ الإعلان عنها مجددا، وذلك على نفقة المستنكف، مع تضمينه الفرق بين المزايدتين من التأمين وإن لم يكف فمن أمواله الأخرى.

المطلب الثالث

الآثار التي تترتب على البيع

يترتب على صدور قرار الإحالة القطعية أو الإحالة النهائية عند حصول الضم باسم المزايد الأخير واستلام الثمن منه، حقوق بالنسبة لكل من الراسي عليه المزاد والمحجوز عليه.

الفرع الأول
حقوق الراسي عليه المزاد

تتمثل حقوق الراسي عليه المزاد في انتقال ملكية المبيع إليه، فإذا كان المبيع منقولا فإن ملكيته تنتقل بمجرد تسليمه له، تطبيقا لقاعدة الحيازة في المنقول سند الملكية؛ ما لم ينص القانون على خلاف ذلك.

أما بالنسبة للعقار؛ فإن ملكية العقار لا تنتقل للمشتري إلا بالتسجيل لدى دائرة التسجيل التي يقع ضمنها المال غير المنقول، وليس من تاريخ الإحالة. لذلك نصت المادة 130/1 من قانون التنفيذ على أن تخطر دائرة التنفيذ المدين بضرورة الحضور إلى دائرة التسجيل لتقرير البيع والفراغ للمشتري بالمزاد في حضور المأمور المختص وذلك خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإخبار. فإذا لم يقم المدين بذلك برضاه يصدر قاضي التنفيذ أمرا إلى دائرة التسجيل بلزوم إجراء معاملة البيع أو الفراغ للمشتري.

وإذا لم تتمكن دائرة التنفيذ من إنجاز معاملة فراغ العقار خلال شهر من تاريخ الإحالة القطعية، فإن المادة 134/1 من قانون التنفيذ تعطي المشتري الحق في فسخ المزايدة.

وإذا مرت سنة على معاملة البيع أو الفراغ، لا يسمح للمشتري بالمزاد بأي ادعاء بفسخ ذلك البيع أو الفراغ بحجة وقوع أخطاء شكلية في المعاملات التنفيذية، ما لم يكن من انتقلت إليه الملكية قاصرا أو غائبا أو فاقد الأهلية؛ تم الشراء بواسطة ممثله القانوني أو وكيله؛ فيجوز لهؤلاء حتى بعد مضي السنة المطالبة بالفسخ إذا وجدت أخطاء شكلية في المعاملة تضر بهم.

أما إذا كان طلب الفسخ يستند إلى الادعاء بوقوع احتيال أو تزوير في التبليغات التنفيذية، فإن هذه العيوب تجيز للمشتري المطالبة بالفسخ حتى بعد مضي السنة على انتقال الملكية، لأن هذه العيوب لا تعد عيوبا شكلية ولا ينطبق عليها حكم المادة 134/2 من قانون التنفيذ.

وقد نصت المادة 107 من قانون التنفيذ الأردني رقم 25 لسنة 2007على أنه إذا تقرر فسخ البيع الناجم عن المزايدة من المحكمة المختصة لأي سبب من الأسباب، يبقى العقار مسجلا باسم المحال عليه إلى أن يستوفي ما دفعه. ونرى الأخذ بذات الحكم؛ رغم عدم وجود نص مماثل في قانون التنفيذ الفلسطيني.

الحالة التي ينتقل بها المبيع:

وفق المادة 135/1 من قانون التنفيذ ينتقل المال غير المنقول بالحالة التي كان عليها ذلك المال عندما قامت دائرة التنفيذ بوضع اليد عليه تمهيدا لبيعه في المزاد. وتعتبر الزوائد التي حصلت في المبيع بعد وضع اليد داخلة فيه من دون ذكر لها وليس للمنفذ ضده وفق الفقرة 3 من هذه المادة؛ أن يفرق هذه الزوائد عن البيع.

ويترتب على البيع الجبري تطهير المبيع من الحقوق العينية التبعية كالرهن والاختصاص والامتياز وتنتقل هذه الحقوق إلى الثمن. ويرجع هذا الحكم إلى أن بيع العقار في المزايدة العلنية يجري تحت إشراف القضاء وفق إجراءات رسمية حددها القانون بدقة، وفق مواعيد تمكن أصحاب الشأن من الاعتراض عليه.

كما تقوم دائرة التنفيذ وفق المادة 134/1 من قانون التنفيذ بتبليغ ورقة إخطار إلى الأشخاص الذين يشغلون العقار تخطرهم فيه بلزوم إخلائه وتسليمه في مهلة خمسة عشر يوما، وفي نهاية هذه المدة تقوم دائرة التنفيذ بمعاملة تسليمه للمشتري. حيث وفق المادة 135/2 من قانون التنفيذ تبقى عقود الإيجار وسائر العقود المتعلقة بالانتفاع بالمال المحجوز والمبرمة بعد وضع اليد نافذة المفعول إلى اليوم الذي يتم فيه التسليم، وبعد ذلك يجب تسليم ذلك المال إلى مشتريه بدون حاجة إلى حكم آخر.

أما عقود الإيجار السابقة على وضع اليد فيبقى المستأجر الذي احتفظ بحقه خلال نظر الاعتراض على شروط البيع متمتعا بهذا الحق وفق أحكام القانون الذي يسري على عقده، وخاصة قانون المالكين والمستأجرين وينتقل المال المنقول إلى المشتري محملا بهذا الحق.

الفرع الثاني
حقوق المحجوز عليه

يترتب على إتمام إجراءات البيع انقضاء الحجز عن المال الذي تم بيعه لعدم وجود مبرر لبقائه في الحجز؛ حيث أصبح ملكا للمشتري بالمزاد، ويحل الثمن محله.

كما يزول الحجز بالنسبة للأموال التي لم تبع بسبب كفاية الحصيلة واستيفاء الحاجزين حقوقهم.

ويتحقق هذا الأثر في المنقول وفق المادة 103 من قانون التنفيذ بمجرد كف مأمور التنفيذ المباشر للإجراءات عن البيع. أما بالنسبة للمال غير المنقول؛ فيتوجب على دائرة التنفيذ وفق المادة 140 من قانون التنفيذ قبل أن تقرر رفع الحجز عن المال غير المنقول وتسليمه للمحجوز عليه، أن تقوم بتبليغ دائرة التبليغ الأخرى التي طلبت لزوم إفراد حصة من ثمن المال عند بيعه بعزمها على رفع الحجز وتسليم المال المحجوز للمحجوز عليه، فإذا مر خمسة عشر يوما ولم يرد منها جواب بحجز جديد، تقرر رفع الحجز المذكور.

(1)(1) لم يبين المشرع الجزاء في حالة عدم تنظيم هذه القائمة خلال المدة المحددة، في حين نص قانون المرافعات المصري على سقوط تنبيه نزع الملكية واعتباره كأن لم يكن بقوة القانون. وسبب ذلك أن المشرع المصري في المادة 414 كلف الدائن الحاجز بإيداع قائمة شروط البيع في قلم كتاب المحكمة المختصة، ولم يسند تنظيم هذه القائمة لدائرة التنفيذ كما هو في القانون الفلسطيني، لذلك كان الجزاء واقعا على الدائن؛ حتى لا يترك المدين معلقا بيد الدائن ولا يبقى الحجز مدة طويلة دون مبرر.

(2)(2) وذلك حتى يعلم من يطلع على القائمة بهذا السند، وإشعار المدين المحجوز عليه بأن إجراءات البيع متواصلة.

(3)(3) وذلك ليتمكن صاحب المصلحة من الاطلاع على أنه تم مراعاة مهلة الشهر الممنوحة للمدين قبل وضع يد دائرة التنفيذ على عقاره، وأنه لم يجر وضع يد الدائرة على ذلك العقار والبدء بالتنفيذ قبل انتهاء مهلة الشهر وفق المادتين (112 و113) من قانون التنفيذ.

(4)(4) وذلك ليتمكن صاحب الشأن من معرفة العقار المراد بيعه.

(5)(5) وشروط البيع هي الشروط التي توضع في القائمة من قبل معد القائمة بما لا يخالف النظام العام والآداب؛ ولا يتعارض مع البيع ذاته. ومنها عدم جواز المطالبة بالتعويض عن استحقاق المبيع، وأن كل ما للراسي عليه المزاد استرداد ما دفعه دون فوائد، وعدم جواز التخفيض من ثمن العقار إذا كانت مساحته ناقصة. أما بيان الثمن الأساسي فليتعرف كل راغب في الاشتراك على مقدار التأمين الذي سيدفعه، وحتى يتمكن صاحب الشأن من الاعتراض عليه إن كان مغالى فيه بما يؤدي إلى إحجام الراغبين في الشراء عن الاشتراك.

(6)(6) وذلك لزيادة عدد المشاركين في المزايدة إذا كانت مساحة العقار كبيرة بحيث يحجم الكثيرون عن المشاركة بسبب عدم قدرتهم على الشراء، في حين أن تجزئة العقار تزيد عدد المشاركين ما يؤدي إلى رفع الثمن.

(7)(7) لم يبين المشرع الجزاء على عدم إرفاق هذه المستندات أو بعضها مع القائمة. بينما في قانون المرافعات المصري يترتب البطلان وفق المادة 420.

(8)(8) ولهذه الشهادة أهمية لما تتمتع به الضرائب والرسوم من امتياز عام على أموال المدين سندا للمادة (150/1) من قانون التنفيذ.

(9)(9) أحمد أبو الوفا، التنفيذ، صفحة 780، رمزي سيف؛ صفحة 328

(10)(10) أحمد المليجي، الجزء السادس، صفحة 467، أحمد أبو الوفا، إجراءات التنفيذ، بند 322 صفحة 697.

(11)(11) عبد الباسط جميعي، طرق وإشكالات التنفيذ، صفحة 43.

(12)(12) عبد الباسط جميعي، المرجع السابق، صفحة 45 وما بعدها، أحمد أبو الوفا، إجراءات التنفيذ، الطبعة التاسعة بند 325 وما بعده صفحة 703 وما بعدها. رمزي سيف بند 430 وما بعده، فتحي والي بند 350 وما بعده؛ صفحة 573 وما بعدها.

(12)(12) نصت على هذه الحالة صراحة المادة 424 من قانون المرافعات المصري، ويمكن الأخذ بها وفق قانون التنفيذ الفلسطيني رغم عدم وجود نص صريح، عملا بحكم المادة (103) التي نصت على أنه (إذا كانت الأموال المراد بيعها متعددة وبيع منها ما يكفي لسداد الدين وفائدته والنفقات يجب توقيف المزايدة ورد الأشياء الباقية لصاحبها، فيفهم من هذا النص ضمنا أنه إذا ثبت أن ثمن بعض العقارات المحجوزة كاف للوفاء بجميع الدين يجوز طلب قصر البيع مقدما على هذه العقارات وحدها.

(13)(13) نصت على هذه الحالة صراحة المادة 425 من قانون المرافعات المصري سواء بالنسبة لبائع العقار أو المقايض به. كما نصت المادة 423 منه على حالة خامسة وهي (إذا كان التنفيذ على حصة شائعة في عقار فلكل دائن ذي حق مقيد رتب على أعيان مفرزة تدخل ضمنها تلك الحصة الشائعة أن يعرض رغبته في التنفيذ على تلك الأعيان المفرزة ويطلب بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع وقف إجراءات التنفيذ الخاصة بهذه الحصة. ويحدد الحكم القاضي بوقف الإجراءات المدة التي يجب أن تبدأ خلالها إجراءات التنفيذ على الأعيان المفرزة.

(14)(14) فتحي والي، التنفيذ الجبري، بند 265.

(15)(15) أحمد المليجي، صفحة 468.

(16)(16) ولم يحدد قانون التنفيذ مقدار النقص الفاحش، لذلك يرجع للقواعد العامة في المادة 165 من مجلة الأحكام العدلية؛ التي تعتبر النقص فاحشا إذا كان مما لا يتسامح في مثله في عرف الناس، وهو ما يعادل الخمس أو أكثر من قيمة العقار، ما لم يكن العقار مملوكا لقاصر فإن أي نقص في قيمته يشكل غبنا أو نقصا فاحشا.

(17)(17) تمييز حقوق رقم 625/91 لسنة 1993 الاجتهاد القضائي المحامي محمد خلاد والمحامي يوسف خلاد الجزء الخامس من سنة 1992 حتى سنة 1998 صفحة 123، و124.

(17)(17) أحمد أبو الوفا، المرجع السابق، صفحة 816.