المطلب الثاني

التزامات وحقوق المستأجر

نبين في هذا المطلب التزامات المستأجر في الفرع الأول، وحقوقه في الفرع الثاني

الفرع الأول

التزامات المستأجر

1. الالتزام بدفع أقساط الأجرة:

عقد التأجير التمويلي هو عقد معاوضة، لذلك فإن أحد أهم التزامات المستأجر هو الوفاء بأقساط الأجرة، مقابل تمكين المؤجر له الانتفاع بالعين المؤجرة. وهو يلتزم بأداء الأقساط وفق ما هو متفق عليه في العقد من حيث مقدارها ومواعيد دفعها ومكان الوفاء والكيفية التي يتم بها. وفي حالة عدم الاتفاق على أي من هذه المسائل؛ يتم تطبيق القواعد العامة في العقود مع مراعاة طبيعة عقد التأجير التمويلي. ويراعى في تحديد القسط مجموعة من العناصر هي:

1. قيمة العين المؤجرة (المنقول أو العقار)، لأن قيمة المنقول تتناقص مع مرور الوقت، بينما قيمة العقار تزداد مع مرور الوقت.
2. مدة العقد، فكلما طالت المدة نقص مقدار القسط.
3. العمر الافتراضي للعين المؤجرة ونسبة الهلاك؛ وانخفاض إنتاجيته وقيمته.
4. قدرة المستأجر على دفع الأقساط.

وعادة ما يتم الاتفاق على الأقساط بحيث تساوي القيمة الاقتصادية للعين المؤجرة مضافا إليها المصاريف والنفقات التي تكبدها المؤجر وهامش الربح المتوقع. وقد تكون الأقساط متساوية، أو متحركة تزايدا أو تناقصا. ولكن غالبا ما تحدد بشكل تنازلي على اعتبار أن الأرباح في المرحلة الأولى للتشغيل تكون مرتفعة؛ ثم تبدأ بالتناقص بفعل الهلاك الذي يصيب العين المؤجرة، حيث يتغير دخل العين المؤجرة بتغير عمرها الافتراضي.

والقسط ليس مقابل الانتفاع بل هو قسط لقيمة غير قابلة للانقسام تغطي في مجموعها اضمحلال قيمة العين المؤجرة،⁽²³⁾ لذلك يكون مرتفعا في السنوات الأولى مقارنة ببدلات الإيجار العادي، ثم تنخفض في السنوات الأخيرة لتصل إلى أدنى مستوياتها في حال تجديد العقد. وذلك لقلة الضمانات التي يتطلبها المؤجر، ومراعاة للمخاطر التي قد يتعرض لها عند استعادة العين في نهاية مدة العقد وصعوبة التصرف فيها.

ولضمان المؤجر استيفاء كامل الأقساط المتفق عليها يجوز له أن يشترط في العقد التأمين على العين المؤجرة لاستيفاء الأجرة كاملة، وثمن العين المؤجرة في حال هلاكها، وهذا التأمين يغني عن أية ضمانات أخرى، وهو أحد أسباب انتشار عقد التأجير التمويلي. بل إن من مصلحة المستأجر التأمين على العين المؤجرة لأن المشرع حمله مسئولية هلاكها أو تلفها منذ لحظة تسلمها الفعلي أو الحكمي، حيث نصت المادة (17/3) من القرار بقانون على أنه (إن هلاك العين المؤجرة أو استحالة استعمالها وفقا للغايات المقررة لها بعد تسلم المستأجر لها، ولو كان ذلك عائدا لسبب أجنبي لا يد له فيه، لا يعفي المستأجر من التزامه بموجب عقد التأجير التمويلي، ولا يحق له المطالبة بفسخ العقد).

كما قد تشترط بعض شركات التأجير التمويلي على المستأجر إذا كان شخصا طبيعيا أن يؤمن على حياته لمصلحة الشركة.

وإذا أخل المستأجر بدفع الأجرة وفق ما هو متفق عليه في عقد التأجير التمويلي، يجوز للمؤجر وفق المادة (29/1/ب + 2) من القرار بقانون طلب فسخ العقد بقرار من المحكمة المختصة، أو بإشعار منه إذا أجاز له العقد ذلك. وذلك بعد إشعار المستأجر بموجب إخطار عدلي، وامتناع المستأجر عن الدفع خلال عشرة أيام من اليوم التالي لتاريخ تبلغه الإخطار.

2. استعمال العين المؤجرة وفق الغرض المعدة له وصيانتها:

نصت المادة (24) من القرار بقانون على أنه (1- يلتزم المستأجر بأن يولي العين المؤجرة العناية الواجبة، وأن يستخدمها بطريقة معقولة وبنفس الطريقة التي تستخدم فيها عادة، وأن يحافظ عليها في ذات الحالة التي استلمها، إلا أنه لا يكون مسئولا عما يطرأ على العين المؤجرة من تغييرات نتيجة الاستعمال المعتاد).

يلتزم المستأجر باستعمال العين المؤجرة وفق الغرض الذي خصصت له، ويتم تحديد كيفية الاستعمال وعدد ساعات التشغيل والمستوى الفني للعمال، والمكان الذي توضع فيه، ومواعيد الصيانة الدورية في العقد وفقا لطبيعة المعدات بغرض الحفاظ عليها بحالة جيدة. وعلى المستأجر في استعماله للعين المؤجرة أن يبذل عناية الرجل المعتاد، أو الحريص طبقا للاتفاق أو لما يتطلبه استعمال العين، وقد يدفع التقدم التقني للآلات إلى تطلب العناية الحريصة للمحافظة عليها؛ بحيث يكون من يستعملها من المتخصصين وعلى درجة عالية من الاحتراف الفني والتقني.

وإذا تطلب استعمال العين المؤجرة الحصول على تراخيص أو إجراءات إدارية من جهات معينة (كترخيص المركبات أو السفن والطائرات) على المستأجر الحصول على هذه التراخيص وما تتطلبه من رسوم. وتصدر الرخصة باسم شركة التأجير التمويلي ويذكر فيها أن العين بحيازة المستأجر بموجب عقد الإيجار التمويلي.

كما يلتزم المستأجر بصيانة العين المؤجرة وفق المادة 24 من القرار بقانون في حالتين فقط وهما:

1. أن يرد نص في عقد التأجير التمويلي يحمل المستأجر الالتزام بصيانة العين المؤجرة.
2. أن يزود المورد المستأجر بتعليمات فنية لاستعمال المأجور. ⁽²⁴⁾

ويثور السؤال هنا: هل يجوز للمستأجر أن يقوم بتجديدات أو إضافات تقنية على العين المؤجرة؟ ولمن تؤول ملكية هذه الأجزاء؟

في الإجابة على هذا التساؤل نصت المادة (9) من القرار بقانون على أنه: إذا أعاد المستأجر العين المؤجرة لأي سبب من الأسباب تسري الأحكام الآتية:

1. تبقى التحسينات التي أجراها المستأجر على العين المؤجرة على نفقته الخاصة ملكا له، شريطة أن تكون هذه التحسينات قابلة للفصل عن العين المؤجرة دون إحداث ضرر أو تغيير للمكونات الأصلية لهذه العين.
2. يحق للمستأجر المطالبة بالتعويض عن بدل تكلفة التحسينات التي أجراها على العين المؤجرة على نفقته الخاصة، شريطة موافقة المؤجر خطيا على إجرائها، واستحالة فصلها عن العين المؤجرة دون الإضرار بالعين أو تغيير شكلها أو مكوناتها الأصلية.

ويتبين من هذا النص أن المشرع فرق بين حالة ما إذا كانت التحسينات قابلة للفصل عن العين المؤجرة دون إحداث ضرر فيها أو تغيير شكلها أو مكوناتها، وفي هذه الحالة يحق للمستأجر فصلها وتكون ملكا له. وبين حالة عدم قابلية هذه التحسينات لفصلها دون إحداث ضرر بالعين المؤجرة، فقد اشترط موافقة المؤجر خطيا على إجرائها حتى يحق للمستأجر مطالبة المؤجر بالتعويض عن بدل تكلفتها.

3. المسئولية عن الأضرار التي تحدثها العين المؤجرة:

يعتبر المستأجر حارسا للعين المؤجرة، ولذلك يتحمل المسئولية المدنية الناشئة عن الأضرار التي تسببها للغير. وفي ذلك نصت المادة (14) من القرار بقانون على أنه:

1. يتحمل المستأجر المسئولية عن أية أضرار قد تلحق بالغير بعد تسلمه للعين المؤجرة، أو حيازته لها، أو لانتفاعه بها.
2. لا يكون المؤجر في جميع الأحوال مسئولا في مواجهة المستأجر أو الغير عن الوفاة أو الإصابة الجسدية أو أي ضرر يلحق بالممتلكات لأي سبب عائد للعين المؤجرة بعد لحظة تسليمه للعين المؤجرة، سواء كان ذلك أثناء عملية تركيب العين المؤجرة أو تخزينها أو صيانتها أو استعمالها، ما لم يكن ذلك ناشئا عن سبب عائد لفعل المؤجر أو إهماله.

وغالبا ما يتضمن عقد التأجير التمويلي شرطا صريحا يعفي شركة التأجير التمويلي من أي مسئولية مدنية عن ضرر ناشئ عن العين المؤجرة ويلزم المستأجر بالتأمين من المسئولية المدنية على نفقته الخاصة، ويشار في عقد التأمين إلى المؤجر والمستأجر باعتبارهما مستفيدين من العين المؤجرة.

4. الالتزام برد العين المؤجرة للمؤجر في نهاية المدة:

إذا انتهت مدة العقد ولم يرغب المستأجر في استعمال خيار الشراء أو تجديد العقد لمدة أخرى، يكون ملزما برد العين المؤجرة للمؤجر، وفي حال كانت العين المؤجرة عقارا فإن عقد التأجير التمويلي لا يسري عليه قانون المالكين والمستأجرين. ويتم الرد بموجب محضر تسليم يثبت حالة العين المؤجرة.

وفي ذلك نصت المادة 24/3 من القرار بقانون على أنه (عند انتهاء عقد التأجير التمويلي أو إنهائه، يجب على المستأجر أن يعيد العين المؤجرة إلى المؤجر بالحالة المبينة في الفقرتين (1 و 2) من هذه المادة، ما لم يكن قد مارس حقه في شرائها أو استئجارها لمدة أخرى).

كما نصت المادة (30) منه على أنه:

1. عند انتهاء عقد التأجير التمويلي، أو إنهائه، ولم يقم المستأجر بممارسة حقه في شراء العين المؤجرة وفقا للعقد، يلتزم المستأجر بإعادة العين المؤجرة إلى المؤجر.
2. إذا لم يقم المستأجر برد العين المؤجرة للمؤجر، وفقا للفقرة السابقة، يكون للمؤجر استعادة حيازة العين المؤجرة وحق التصرف بها.
3. يجوز للمؤجر تقديم طلب إلى قاضي الأمور المستعجلة لاستعادة العين المؤجرة والذي يقوم بإصدار قرار يلزم فيه المستأجر بإعادة العين المؤجرة إلى المؤجر.
4. لا يجوز للمؤجر تقديم طلب إلى قاضي الأمور المستعجلة لاستعادة حيازة العين المؤجرة قبل مضي عشرة أيام من تاريخ إشعار المستأجر بإخطار عدلي بالبريد المسجل بوجوب إعادة العين المؤجرة وعدم قيام المستأجر بذلك خلال فترة الإشعار.
5. يصدر قاضي الأمور المستعجلة قراره بإعادة العين المؤجرة بناء على الوثائق التي يستند إليها المؤجر في طلبه خلال خمسة أيام من تاريخ طلبه باستعادة العين المؤجرة، ويجوز لقاضي الأمور المستعجلة تكليف المؤجر بتقديم كفالة عدلية أو مصرفية تعادل القيمة المقدرة للعين المؤجرة كما هي في تاريخ إخلال المستأجر بالتزامه بموجب عقد التأجير التمويلي.
6. يعتبر القرار المستعجل سندا تنفيذيا قابلا للتنفيذ كحكم قضائي وفق أحكام قانون التنفيذ الساري.
7. على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر، لا يمنع الاستئناف ضد قرار قاضي الأمور المستعجلة بتسليم العين المؤجرة من تنفيذ القرار المستأنف.
8. إذا لم يقم المستأجر بإقامة دعوى أو تقديم استئناف خلال الآجال القانونية على القاضي إلغاء الكفالة العدلية أو المصرفية التي قام المؤجر بتقديمها.
9. على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر، لا يكون المؤجر ملزما بإقامة دعوى بموضوع الحق بشأن القرار المستعجل بإعادة حيازة العين المؤجرة أو التصرف فيها، كما لا يمس هذا القرار حق أي طرف بإقامة دعوى موضوعية ضد الطرف الآخر لتقديم أي ادعاءات أو مطالبات وفق أحكام التشريعات النافذة.

ويتبين من هذا النص أنه إذا لم يقم المستأجر بممارسة حقه في شراء العين المؤجرة، ولم يقم بإعادتها للمؤجر، فإن للمؤجر أن يستعيدها وفق الخطوات التالية:

1. يرسل للمستأجر إشعارا بإخطار عدلي بوجوب إعادة العين المؤجرة خلال عشرة أيام من تاريخ تبلغه الإشعار. وإذا لم يقم المستأجر خلال هذه المدة برد العين المؤجرة.
2. يقدم طلبا لقاضي الأمور المستعجلة لاستعادة العين المؤجرة، ويرفق في الطلب الوثائق التي يستند إليها وخاصة عقد التأجير التمويلي وعقد الشراء من المورد ومحضر التسليم.
3. يصدر قاضي الأمور المستعجلة قراره بإعادة العين المؤجرة للمؤجر خلال خمسة أيام من تاريخ تقديم الطلب. وله تكليف المؤجر بتقديم كفالة عدلية أو مصرفية تعادل القيمة المقدرة للعين المؤجرة كما هي في تاريخ إخلال المستأجر بالتزامه بموجب عقد التأجير التمويلي. ويتم إلغاء هذه الكفالة إذا لم يقم المستأجر بإقامة دعوى أو تقديم استئناف خلال الآجال القانونية.
4. يعتبر قرار قاضي الأمور المستعجلة سندا تنفيذيا قابلا للتنفيذ كحكم قضائي معجل التنفيذ، حتى لو تم الطعن فيه بالاستئناف.
5. لا يلزم المؤجر بإقامة دعوى بموضوع الحق، استثناء من النص الوارد في قانون أصول المحاكمات المدنية والتجارية.

(23)⁽²³⁾ هاني دويدار، النظام القانوني للتأجير التمويلي، صفحة 378.

(24)⁽²⁴⁾ بينما نص القانون الأردني في المادة (10/2) والمصري في المادة (9/1) على التزام المستأجر بصيانة المأجور على نفقته الخاصة. ونقترح أن يأخذ المشرع الفلسطيني بما نص عليه القانون الأردني.